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Le costruzioni sono ripartite, con tutte le misure e le cautele che la situazione sanitaria sta richiedendo. Anche Carron Spa, una delle prime imprese a decidere di chiudere i cantieri all’affacciarsi dei primi contagi, ha finalmente ripreso le attività produttive nei propri cantieri. Barbara Carron, Consigliere Delegato di Carron Spa, ci racconta come l’azienda sta affrontando la situazione, e quali nuove sfide si prospettano per il mondo delle costruzioni.

Sicuramente una certezza c’è, e non troppo positiva: il lock-down ha fatto male all’economia e alla produzione dei cantieri: “E’vero. Anche se le difficoltà a livello di sicurezza non sono poi enormi (gli operai si stanno abituando ad usare tutti i Dpi e le misure di sicurezza), tutta questa situazione sta determinando l’aumento dell’importo degli oneri diretti (sulla sicurezza) e indiretti (una produzione rallentata, perché se è vero che gli operatori si stanno abituando ai dispositivi è pur vero che tutto questo richiede tempi maggiori di accesso ai cantieri, un’organizzazione differente e più lenta e una capacità produttiva inferiore). Per noi la velocità di produzione è fondamentale, visto che il ciclo finanziario dei cantieri è piuttosto debole, la liquidità è importantissima e il non aver prodotto ha comportato mancati incassi mantenendo costi quasi uguali. Per fortuna ora si è potuto ripartire: la ripresa è stato un po’ come il primo giorno di scuola, avevano tutti una gran voglia di tornare, il lavoro mancava tantissimo.”

Difficile prevedere gli impatti sull’economia, che saranno sicuramente devastanti. Ma come si muoveranno le costruzioni? Come cambierà il mercato? “Per la prima volta penso di poter dire che le costruzioni non avranno in realtà una grande flessione. Ovviamente parlo per la Carron, che per il 70% fa edilizia privata. Forse ci sarà flessione negli appalti pubblici, ma già da diversi anni per noi è una parte minore del nostro fatturato.

Vedo invece una grande voglia di portare avanti le iniziative private, gli appalti non si sono fermati. Forse si fermano i lavori che toccano i settori di turismo, moda e ristorazione, che sono stati i più colpiti dalla situazione ma credo, e voglio sperare che sia solo un momento. Probabilmente si vedrà una flessione immobiliare nel 2020, ma nel 2021 ci sarà una ripresa come ai livelli precedenti. Nell’ambito del turismo, mi piace comunque osservare che gli investimenti non si sono fermati. Anzi, tra un anno, superata si spera questa situazione, chi sta costruendo ora potrà aver sfruttato questo periodo di stand-by. A Roma, per esempio, un investitore francese ed uno italiano stanno proseguendo con un paio di progetti alberghieri notevoli. Speriamo, perchè una nazione come l’Italia non può non contare sul turismo…’

Anche se il comparto residenziale risentirà inevitabilemte della crisi economica delle famiglie: “Noi abbiamo anche una piccola parte di ‘real estate aperto’ nella holding, ovvero interventi residenziali e commerciali che facciamo da quasi 60 anni. In questo momento le nostre iniziative stanno andando avanti senza nessuna flessione, perchè rispondono alle richieste di adesso: spazio verde, un minimo di terrazzo, maggiori metrature, oltre ad una domotica molto spinta, fino a permettere in un futuro la telemedicina. Ma qui si parla di qualcosa di molto futuro…

Però maggiori metrature significa anche prezzo maggiore. Allora l’alternativa è togliere spazi nelle abitazioni e spostarli in zone condivise. Ora a tutti gli effetti il condominio è visto quasi come una famiglia allargata: spazi per babysitter in comune, palestre, spazi di coworking, che peraltro potrebbero garantire anche le misure di sicurezza sanitaria necessarie. Con queste nuove distribuzioni si potrebbero recuperare delle metrature all’interno delle unità abitative.

E’ però indubbio che questa crisi comporterà problemi di liquidità nei committenti privati, e che questo implicherà una diminuzione degli investimenti: “Nelle gare in corso non credo, l’importo contrattuale rimane quello. Sulle gare nuove lo vedremo, io mi auguro di no. Questo momento non è un momento in cui i General Contractor possono pensare di approfittarne per cercare di recuperare quello che hanno perso in fase di gara, e neanche da parte dei committenti nei confronti del General Contractor di stralciare una serie di lavorazioni che farebbero perdere marginalità, già peraltro tanto basse, ai GC. Tutti perderanno qualcosa, ma se tutti accetteranno di perdere un po’, sarà già una grande vittoria. Già in passato l’edilizia ha affrontato una grande crisi, io ora voglio essere positiva e sperare che d’ora in poi si cerchi di far lavorare le aziende e i fornitori in maniera più rilassata.

Si arriva al cuore della questione. Cos’è invece il ‘real estate chiuso’, e quali sono i modelli di business che avete già messo in atto, o che questa pandemia abiliterà per il futuro? “Io parlo di quello che stiamo facendo noi già da 2 anni e che per noi è stata manna dal cielo in questo momento perchè ci ha consentito di reggere bene nonostante i due mesi di stop della produzione. Funziona così: noi siamo sviluppatori  di RSA, non le teniamo in gestione e non teniamo la proprietà dei muri, ma vendiamo l’operazione in toto. La richiesta è chiaramente molto alta, visto il trend demografico della popolazione italiana. Troviamo il terreno o il fabbricato, troviamo il gestore, selezione molto importante e fondamentale, quindi il fondo che poi acquisterà l’intervento. Siamo noi che ci esponiamo finanziariamente (facciamo da sviluppatori con tutti i rischi che ne possono seguire), e nel contempo facciamo lavorare la nostra impresa. Non voglio ripetermi ma selezionare il gestore è fondamentale, e noi ne abbiamo trovato uno, Gheron di Voghera, quello con cui più lavoriamo, che ha chiuso le RSA subito appena scoppiata la pandemia, evitando il diffondersi del virus. La sicurezza in questi casi non è importante solo con questo virus, ma anche con altri virus che girano nelle RSA.’

E’ anche vero che una buona parte di strutture per anziani andranno ristrutturate: “Sicuramente le RSA di vecchia costruzione andranno adattate in base ai nuovi parametri sanitari, quindi ci sarà molta richiesta di ristrutturazione. Forse non sarà sempre possibile, quindi magari si deciderà di abbattere l’edificio e ricostruirlo, anche altrove.

Forse questa pandemia abiliterà o velocizzerà altre linee di business nel mondo delle costruzioni: “Qualcosa si profila a livello di studentati, l’interesse dei fondi si muove su RSA e studentati. Meno male, perchè significa che oltre all’interesse per gli anziani c’è anche quello per i giovani che studiano. Però per gli studentati ci sono più vincoli di grandezza (almeno 400 camere) e di posizione (vicino alle università). C’è poi anche tutto l’ambito del ‘senior living’, che non è ancora molto sviluppato in Italia forse perché da marginalità più risicate, e quindi i fondi nicchiano un po’. Comunque questa situazione determinerà dei cambiamenti culturali, quindi è probabile che altre iniziative di diverso tipo nasceranno.”

Parlando invece di processi produttivi, ci sarà qualche innovazione che impatterà nel breve termine? Continuerà l’evoluzione del BIM, che non è così scontato perchè molti oggi ne parlano ma poi non lo usano. Per usare il BIM occorre avere un BIM Manager al proprio interno, o anche più di uno. Noi abbiamo un BIM Manager, e stiamo cercando anche un’altra figura da inserire nel reparto preventivi. Il nostro BIM Manager non ha nemmeno 30 anni, sono i giovani oggi a saper usare bene questo strumento. Il BIM è importante in tutto il processo: dalla gara, agli acquisiti, alla produzione, alla fatturazione: utilizzarlo sarebbe già un grandissimo risultato, mi auguro che si prosegua su questo cammino. Anche perchè se il BIM può rallentare il processo in fase di partenza, durante il cantiere ti consente di essere molto più snello e veloce, soprattutto nella gestione di varianti al progetto o al processo.

Di BIM si parla molto, anche a livello di gare pubbliche: “Il pubblico ha dei processi chiaramente più lenti rispetto al privato. Il BIM era già obbligatorio dallo scorso anno per tutti gli appalti che superavano i 100 milioni di euro. Da quest’anno la soglia si è abbassata ai 50 milioni. Io mi auguro quindi che le stazioni appaltanti si stiano dotando tutte di un BIM Manager. Noi stiamo facendo l’Ospedale di Treviso e di Fermo, due appalti pubblici, in BIM. E’ un valore aggiunto che diamo al progetto e quindi al committente. Faccio notare che sono entrambe gare un po’ datate (Treviso è una gara del 2011 e abbiamo iniziato un anno fa, mentre Fermo è una gara del 2012 e stiamo validando ora il progetto): in entrambe non era previsto il BIM, ma noi lo stiamo usando e spero che ci venga riconosciuto.

Ci sarà qualche cambio nei sistemi costruttivi? Qualcuno parla di un aumento del prefabbricato: vedete qualche trend del genere? “Io non sono un tecnico, però di questo tema non ho sentito parlare in questi giorni. E’ vero che il prefabbricato permette di limitare il numero di persone in cantiere, industrializzando il processo in stabilimento, ma non credo che sostituirà le lavorazioni dove non è previsto il suo utilizzo.”

Come credi che i giovani potranno cambiare e dare una spinta nelle costruzioni? O dove credi possono incidere di più? “Quando abbiamo assunto il BIM Manager senza neanche 30 anni, e con grande competenza, mi sono detta ‘largo ai giovani’. Hanno molta più energia di noi, e per fare il lavoro delle costruzioni ce ne vuole tanta. Project Manager, Site manager, Assistenti di cantiere, Capicantiere hanno ritmi molto elevati, i tempi sono compressi e dopo il cantiere c’è la parte d’ufficio. Il nostro è un lavoro che a lungo andare logora I giovani porteranno energia e tecnologia.”